台灣房市轉為買方市場：專家建議依實價行情出價，蛋黃區與蛋白區策略不同
台灣房市因央行限貸政策、預售屋禁止換約及國際政經不確定性影響，轉為買方市場。專家建議購屋者依實價登錄資料出價，蛋黃區參考近一年最低成交價，蛋白區則考量屋主成本，爭取平轉或賠售。豪宅稅新制影響屋主售價策略，提供買方議價空間。中古屋因價格與地段優勢成為市場焦點。
重點更新
05/04 06:00
台灣房市轉為買方市場：專家建議依實價行情出價，蛋黃區與蛋白區策略不同
台灣房市因央行限貸政策、預售屋禁止換約及國際政經不確定性影響，轉為買方市場。專家建議購屋者依實價登錄資料出價，蛋黃區參考近一年最低成交價，蛋白區則考量屋主成本，爭取平轉或賠售。豪宅稅新制影響屋主售價策略，提供買方議價空間。中古屋因價格與地段優勢成為市場焦點。
市場轉向：從賣方市場走入買方主導
過去幾年，台灣房市在低利環境與資金寬鬆下快速升溫，購屋者往往只能依屋主開價略作議價，甚至「砍個零頭」就成交。然而，根據《我家網》與多家房產平台統計，自2023年12月起，全台中古屋待售案件數量連續三個月飆升，至2025年初已突破9.5萬戶，幾乎與新建案市場供給量持平，顯示市場供給壓力浮現，買方心態也隨之轉變。
全向科技房產中心總監陳傑鳴指出，當前市場已明顯轉為買方市場，購屋者不應再以屋主開價為基準，而應依據實價登錄資料進行出價。他強調：「現在買房若不懂殺價，只能說是冤大頭。」
出價策略一：蛋黃區以近一年最低成交價為依據
蛋黃區因地段佳、生活機能成熟，長期以來議價空間有限。然而，隨著總價高漲、買盤受限，尤其是大坪數與套房產品受央行限貸政策影響，買氣明顯下滑，反而成為議價空間最大的區域之一。
陳傑鳴建議，購屋者在蛋黃區出價時，可參考社區或區域近一年成交的最低價格作為出價基準，並以低於近一年成交均價為目標。他指出：「若能用新屋價格買到預售屋，或用預售屋價格買到成屋，這就是好買價。」
此外，房產專家陳益盛也提醒，若遇到稀缺產品釋出，如捷運周邊公寓或具都更潛力的老屋，應在確認付款能力與貸款條件後，於合理價位果斷出手，避免錯失良機。
出價策略二：蛋白區斟酌屋主成本，爭取平轉或賠售
相較於蛋黃區，蛋白區與新興重劃區近年因題材炒作與推案量大，房價漲幅驚人，但實質購買力未必跟上。隨著市場買氣降溫，建商與投資客壓力加劇，讓價空間更大。
陳傑鳴指出，購屋者在蛋白區出價時，應先至內政部實價登錄網站查詢該物件或社區的歷史成交紀錄，進一步推估屋主取得成本，再斟酌出價。他建議：「目標是以平轉價格取得，若能談到賠售價更好。」
此外，財政部於2025年2月19日實施的豪宅稅新制，也影響部分屋主的售價策略。根據新制，台北市每坪單價超過120萬元即列入課稅門檻，若屋主於2012年前取得房屋且無成本紀錄，為避免稅負增加，可能會壓低售價或調整車位價格，這些都是買方可利用的議價空間。
專家提醒：避免盲目追價，掌握實價資料是關鍵
在當前市場環境下，專家普遍不建議購屋者盲目追價。陳傑鳴強調：「現在情勢反轉，買房套牢風險升高，不用再考慮屋主開價，而是該依實價行情來殺價，以不創高為基本原則。」
陳益盛則提出「選區位、換產品、大膽出價」三步驟策略。他建議，購屋者應先選定理想區位與產品類型，並在市場信心不足時進場，掌握議價空間。他也提醒，房地產不同於股票，不適合短期進出，應以長期持有、穩定收益為目標。
中古屋成為市場焦點，議價空間更大
在政策與資金雙重壓力下，預售屋與新成屋市場買氣持續低迷，反而帶動中古屋市場逆勢成長。根據《我家網》報告，台北市新成屋每坪均價已突破百萬元，而中古屋則便宜約25至30萬元，總價門檻低、議價空間大，吸引首購族與中產階層轉向中古市場。
《我家網》協理王如華指出，儘管中古屋在屋齡與設備上不如新建案，但在地段、價格與彈性上更具優勢，尤其是位於精華地段的老屋，因具備都更或危老重建潛力，仍能獲得銀行高估價支持，成為買方布局的熱門選項。
